Q. 柬埔寨是否排華? 對台灣人是否友善?


A. 

因為中國長期對柬埔寨有許多援助,因此柬埔寨極為親中,友善華人不排華,而且在柬埔寨從事製造業的台商相當多,柬埔寨也時興學華文,當地招牌除柬文之外,常見華文與英文並列。

 

 Q. 柬埔寨投資房地產國家政治因素考量?

A.

柬埔寨屬民主國家,非傳言中的軍政府或共產國家總理於 1998 年改民選,並加入東協。柬埔寨擁有二十億桶原油蘊藏量、天然氣、貴金屬這些珍貴資源,因此各國參與並支援柬埔寨做基礎建設。各國支援最大宗為中國,其次是日本、韓國、新加坡、馬來西亞、越南、台灣,所以開發潛力無窮。

 

Q. 柬埔寨是否允許外國人擁有合法不動產產權?

A.

柬埔寨自2010年起就開放外國人買賣不動產。

外國人只憑護照,就可以用自己名字自由買賣大樓二樓以上的房子。

 

Q. 為什麼要投資柬埔寨金邊的房地產?

A:

成長力道強勁:柬埔寨的經濟成長率是7%以上,台灣只有2%。要投資賺7塊錢的公司還是投資賺2塊錢的公司?

房價基期低、漲幅大:金邊市首都,現在的房價才剛要起漲(類似台灣的80年代房地產剛起漲一樣,漲幅是以倍數計)
租金收入高:外國人多、金邊目前住宅電梯大數少。
利息收入高:金邊的存款利息至少4-5%,遠高於台灣的1%多。
經濟前景好:
【明年東協啟動:零關稅】+【低基期】+【40%人口在14歲以下:人口紅利】+【全球最低廉勞動力】+【政治穩定】+【經濟開放】

 

 

Q. 土地跟房屋權狀有什麼不一樣?

A.
柬埔寨跟台灣不同,土地跟房屋權狀是二選一。

1.當地人購置所謂排屋(透天),只有土地權狀沒有建物權狀。

2.外國人持有2樓以上權狀,只登記建物權狀,沒有土地權狀。

例如:一塊土地上蓋了一間房子,政府就只會發一張土地權狀; 一塊土地上蓋了集合住宅,政府會發建照,等完工後再發個別的房產證 (原先 的土地權狀由國土部收回)。房產證即完整產權,外國人之權利與本國 人完全一致,硬紙權狀也可以跟銀行貸款。未來若改建也依所有權人房 產證之坪數比例處分。

 

Q. 外國人的房產所有權是否有時間限制?
A.
1.永久權利,即所謂『硬紙』權狀由中央政府發放,所有年限為『永久』。

2.限期權狀即所謂『軟紙』權狀,非中央政府發放,有些期限為99年等,購屋時務必注意。

 

Q. 99年租約跟永久房產證的差異?
A.
1.99年租約是開發商跟政府承租土地後開發銷售 (類似BOT),買主拿到的是開發商發出的權狀而不是房產證,風險是:開發商可能一屋多賣,萬 一開發商倒了,買主沒有保障。

2.永久房產證拿到的是政府國土部發出的房產證 (類似台灣的權狀),是永久擁有且政府掛保證的。

 

Q. 將來房屋轉手、更改產權名稱(過戶)時需要交哪些費用?
A.
1.買方必需繳交售價的 4%當作『房屋交易稅』。

2.約1000美元的行政管理費 (更名費)

 

Q. 房屋要怎樣辦理繼承?
A.
要由屋主的政府出具繼承人與屋主的直系親屬關係證明,國土部收到證明後進行公告,在規定期 (三個月)無異議後方可繼承,需繳交 4%交易稅跟約 1000美元的行政管理費 (更名費)。

 

Q. 房屋買賣過戶時無法親至金邊蓋手印怎麼辦?
A.
若真的無法到金邊,需提供蓋手印的照片,證明手印是自己蓋的,金邊國土部會對照手印是否正確。(國土部在每次過戶時都會在房屋證上留有指紋資料)

 

Q. 房產證遺失怎麼辦?
A.
屋主至國土部辦理申請公告,在規定期間 (三個月)無異議後方可申請新的房產證。

 


Q. 柬埔寨是否允許外國人擁有合法不動產產權?
A.
1.柬埔寨自2010年起就開放外國人買賣不動產。

2.外國人只憑護照,就可以用自己名字自由買賣大樓二樓以上的房子。

本案建商,柬埔寨雙城建設,是第一個獲得柬埔寨政府核發外國人永久產權的建商。


Q. 外國人的房產所有權是否有時間限制?
A.
1.永久權利,即所謂『硬紙』權狀由中央政府發放,所有年限為永久。

2.限期權狀即所謂『軟紙』權狀,非中央政府發放,有些期限為99年等,

購屋時務必注意。

3.雙城建設皆屬『硬紙』權狀,可至銀行貸款。


Q. 跟雙城建設買房子會有哪些稅金跟費用?
A.
柬埔寨政府稅務之觀念及能力尚在起步,投資不動產不會課徵『交易所得稅』,也沒有什麼奢侈稅、印花稅、遺產稅,也不會人力查稅。

1.房屋總價 (含櫥具、衛浴、熱水器及燈具)

2.買方仲介服務費 (總價2%)

3.交易稅 (房屋總價4%)

4.約1000美金的行政規費

5.傢俱家電約 6500美金(選配)


Q. 雙城建設交屋給客戶時有哪些手續?
A.
1.蓋手印

2.選家具 (自費,公司備有不同家具組合套餐可選擇,價格比外面優惠很多)

3.寫授權書 (委託公司代為租售)

4.銀行開戶 (含網路開戶) (錢要從金邊的銀行利用網路匯出,需辦好當地銀行網路授權簽屬)

5.交屋手續完成---等著收入高投報租金。


Q. 雙城建設如何提供代租代管? 會有哪些費用?
A.
1.社區管理費目前約30美元/月,爾後依管委會開會討論後再做調整。

2.如果在權狀下來之前公司配合所謂轉紅單,公司均收500美元。

3.屋主必須填寫代租代管授權書,公司每月收房屋租金的 9%做為代租代管費用。

4.房屋如有修繕,公司會在租金中扣取並通知屋主修繕項目及費用。

5.每期租金淨收入直接匯入屋主在金邊開的帳戶。


Q. 房租收入是否要報所得稅? 稅金多少?
A.
柬埔寨國家,一般不會收房屋租金所得稅,若要繳交,一房的大概是一年10多塊美金。


Q. 房屋管理費是多少? 由誰來付? 水電費用怎麼算?
A.
以一期度假村為例,一房的管理費約為 30美金,由租屋者支付 ; 若無人承租則由屋主支付。

每戶設有獨立的水電表,費用是由租屋者付 ; 如無人承租則不需付水電費。


Q. 有沒有履約保證? 如何保障購屋者權益?
A.
1.柬埔寨屬於開發中國家,不像台灣有履約保證,我們的建案沒有融資且採工程實作、工程款實收的方式,就是在降低買賣雙方的風險 (金邊一般建案是按時繳款,且要屋款的利息)。

2.本建商財務健全,沒有融資且採工程實作、工程款實收的方式,以降低買賣雙方風險。而且本建商案案熱銷,跟一個銷售業績非常好的建商購屋才能更安心。

3.在金邊蓋房子也不是易事,建商也是經過 20年的經營才有現在規模 ;縱使銀行有履約保證,開發商要惡意倒閉的話,銀行也無能力承接後續工程。建商蓋了美倫美奐 villa式的渡假村酒店,就是為了讓客戶了解我們永續經營的決心。


Q. 投資後房地產跌了怎麼辦?
A.
投資一定有風險,沒人能保證大環境的變化,但因為柬埔寨金邊市目前房價基期很低,且建案位於水岸蛋黃區,東協即將成立,泛亞鐵路也將通車,相對的風險性也低。如果租屋市場起變化,選擇水岸蛋黃區的建案更容易立於不敗之地。


Q. 完工交屋前房屋要賣怎麼處理?
A.
1.如果購屋者已找到買主,原購屋者必須親自與買方一起到本公司辦理換約 ; 或原購屋者將授權書給本公司,方可與新買主辦理換約。

2.購屋者亦可委託仲介代為銷售。


Q. 本建商的施工設計與施工品質怎麼樣?
A.
結構設計比照台灣 921地震後的設計要求 (柬埔寨沒有地震也沒有颱風),由柬埔寨、新加坡、台灣技師共同參與討論設計。打樁打到岩盤,打樁深度約40米,整個結構由台灣工程師負責整個施工與檢查。

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